IMÓVEIS MAIS DISTANTES: CRÉDITO HABITACIONAL PODE FICAR MAIS CARO EM 2026 COM NOVA TRIBUTAÇÃO SOBRE LCI E JUROS ELEVADOS

O acesso à casa própria, já desafiador para milhões de brasileiros, pode se tornar ainda mais difícil a partir de 2026. A combinação entre uma possível taxação sobre as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e o cenário de juros elevados indica um movimento de encarecimento do crédito habitacional, com impactos diretos tanto sobre as famílias que financiam imóveis quanto sobre o mercado imobiliário como um todo.

O sistema de financiamento habitacional no Brasil tem como uma de suas principais fontes de recursos o dinheiro captado por meio das LCIs — títulos de renda fixa emitidos por instituições financeiras, isentos de imposto de renda para pessoas físicas e lastreados em operações do setor imobiliário. Essa isenção sempre funcionou como um incentivo para atrair investidores a aplicar nesse instrumento, o que, por sua vez, permitia aos bancos oferecer crédito com custos menores.

No entanto, as discussões sobre o fim da isenção de IR para LCIs ganharam força nos últimos anos, especialmente no contexto de revisão das renúncias fiscais e busca por maior equilíbrio nas contas públicas. A proposta de tributar esses papéis — já considerada para outros ativos como os fundos exclusivos e as offshores — está no radar da equipe econômica para entrar em vigor a partir de 2026. Se implementada, ela deve modificar profundamente a dinâmica do mercado de crédito imobiliário.

MENOS INVESTIMENTO, MAIS CUSTO: A NOVA DINÂMICA DAS LCIs

A tributação das LCIs mudaria o comportamento dos investidores, principalmente dos que hoje veem nesses títulos uma alternativa segura, isenta e rentável em tempos de alta de juros. A introdução de imposto de renda — mesmo que com alíquotas semelhantes às de outros investimentos de renda fixa — reduziria a atratividade das LCIs, desviando recursos para outros ativos e diminuindo o volume disponível para o financiamento habitacional.

Com menos dinheiro captado pelas LCIs, os bancos terão que buscar outras fontes de funding, geralmente mais caras, como emissão de debêntures, captação internacional ou mesmo aumento da dependência do crédito direcionado via FGTS. Esse custo mais alto inevitavelmente será repassado ao consumidor na forma de taxas de juros maiores em contratos de financiamento imobiliário.

Além disso, a medida tende a impactar principalmente as linhas de crédito habitacional que operam fora do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), voltado à população de renda média e alta. Mesmo assim, os reflexos devem alcançar todo o mercado, inclusive os programas populares, que também sofrem influência do custo médio de captação dos bancos.

SELIC ELEVADA MANTÉM PRESSÃO ADICIONAL

Outro componente que amplia a preocupação com o futuro do crédito habitacional é a taxa Selic. Mesmo com a expectativa de cortes graduais ao longo do tempo, o patamar elevado dos juros básicos da economia continuará pressionando o custo final dos financiamentos. O Banco Central tem adotado cautela na condução da política monetária, e projeções indicam que a Selic pode permanecer acima de 10% por tempo prolongado, sobretudo se a inflação persistir acima da meta.

Juros altos encarecem todas as formas de crédito — e no setor imobiliário, onde os financiamentos podem durar 20 ou 30 anos, cada ponto percentual a mais representa centenas de reais no valor das prestações mensais e dezenas de milhares no custo total do contrato. Para o mutuário, isso significa mais dificuldade de acesso ao financiamento, mais exigência de renda e, muitas vezes, a desistência da compra.

O resultado é uma possível retração na demanda por imóveis financiados, o que também pode esfriar o mercado imobiliário em geral, afetando a construção civil, o emprego e a arrecadação de impostos sobre propriedades e serviços.

IMPACTOS SOCIAIS E ECONÔMICOS

O encarecimento do crédito habitacional em 2026 não é apenas uma questão de mercado financeiro — é também um problema social. A casa própria, sonho de milhões de brasileiros, poderá ficar ainda mais distante para grande parte da população, especialmente os jovens, autônomos e trabalhadores com renda instável. Mesmo com programas habitacionais mantidos ou ampliados pelo governo, como o Minha Casa Minha Vida, o custo geral do financiamento tende a limitar o alcance das políticas públicas.

A dificuldade de acesso ao crédito habitacional também pode intensificar problemas urbanos, como o déficit habitacional, a informalidade no setor de moradias e a expansão desordenada das periferias. Ao mesmo tempo, o setor da construção civil, um dos principais empregadores do país, pode enfrentar desaquecimento caso a demanda por imóveis financiados caia.

No plano macroeconômico, o efeito é duplo: por um lado, o governo busca aumentar a arrecadação com a tributação das LCIs; por outro, corre o risco de comprometer a cadeia do crédito e reduzir o dinamismo de setores estratégicos. Especialistas já alertam para a necessidade de equilíbrio entre o ajuste fiscal e a manutenção de estímulos para o desenvolvimento habitacional.

O QUE ESPERAR DO MERCADO IMOBILIÁRIO EM 2026

Diante desse cenário, é provável que o mercado imobiliário adote estratégias para se adaptar à nova realidade. As construtoras podem passar a oferecer mais unidades com financiamento direto ou buscar parcerias com cooperativas de crédito e fintechs. Os bancos, por sua vez, terão que desenvolver produtos alternativos às LCIs ou reestruturar suas carteiras de crédito habitacional.

Do lado dos consumidores, o planejamento financeiro se tornará ainda mais importante. A simulação de financiamentos, a busca por imóveis com menor valor de entrada e a comparação entre modalidades de crédito passarão a ser práticas indispensáveis para quem deseja comprar um imóvel financiado a partir de 2026.

Apesar dos desafios, há espaço para inovações que possam suavizar os impactos. A digitalização dos processos, a competição entre instituições e o uso de novas tecnologias financeiras podem ajudar a reduzir custos operacionais e, em alguma medida, compensar o aumento das taxas.